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长租公寓再遇劫:青客被爆融资作假、滞留押金、以“租金贷”补现金流

字号+ 作者:虎子 来源:网络整理 2019-05-04 23:52 我要评论( )

想租房子吗?售前积极,售后死机;电费奇高,押金不退;让你贷款,跟它无关;撵你出门,没有解释。 有租客这样形容 青客公寓 。 近日,铅笔道收到知情人士余明(化名)爆料,称青客公寓新一轮融资 数据 作假,且滞留大量租客的押金不退,诱导租客办理租金贷

“想租房子吗?售前积极,售后死机;电费奇高,押金不退;让你贷款,跟它无关;撵你出门,没有解释。”有租客这样形容青客公寓

近日,铅笔道收到知情人士余明(化名)爆料,称青客公寓新一轮融资数据作假,且滞留大量租客的押金不退,诱导租客办理“租金贷”,利用其个人征信。

青客前二级部门业务负责人曾向他透露,青客拖欠供应商的款项,因装修费用过高,每套房子都处于亏损状态,以租金贷补现金流。在微博搜索“青客公寓”,还可看到不少租客在线上维权,甚至在走法律途经。

铅笔道就此向青客公寓方面求证,对方回应,该知情人士或许为去年12月因民事诉讼败诉的同行,由于不满判决终果,蓄意“报复”抹黑。其对融资作假予以否认,表示两轮融资金额相同、资方相同不足为奇,“租金贷”模式在业内实属正常的通用模式,由租户自主选择后与银行确认签约。

一场租客与青客的对峙还在进行中,战火一触即发,孰是孰非,不得而知。租金贷再被推至前线,爆雷过后,摇摇欲坠的长租公寓,再度遇劫。

注:本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息,论据难免偏颇,不存在刻意误导。

长租公寓“维权门”

时隔半年,频频爆雷的长租公寓又溅起了浪花,“维权”事件再次爆发。

因房租便宜、环境尚可,经同事介绍,周女士于2017年9月末入住青客公寓。在房管员的推荐下,她办理了“租金贷”,第一次通过信用卡缴纳房租,签了一年的租房合同。但信用卡里一次性扣了两年期的房租,青客方的说辞为房租到期后会把第二年的“贷款”清空。

当即,周女士生疑,由于同事们都执行了如此的操作流程,她也签下了合同。住了一段时间后,她形容“电表跳得比心跳还快”,即便每天不做饭,夏天也不开空调,月均电费基本在120元以上。

2018年9月底,周女士的房子到期,青客方希望续签合同,若继续用信用卡付款,可以不涨房租。周女士担心这种“贷款”模式影响征信,未续用信用卡,以押二付六的方式一次性付清了房租,合同期限为2018年10月1日至2019年3月31日。

房子再次到期后,周女士办理了退房手续,申请退押。不过,直至今日,她所交付的押金仍未到账。青客公寓承诺的退押时间为退租后的15~20个工作日内退款,现已逾期12天。周女士一气之下投诉至工商行政管理局,但该诉状的回复为“超出市场监督管理局处理范围”。

长租公寓再遇劫:青客被爆融资作假、滞留押金、以“租金贷”补现金流_O2O_电商报

周女士投诉青客公寓至工商行政管理局。

此外,她还称青客公寓的合同为“霸王条款”。周女士的同事也在青客租了房,今年七月到期,但因房东临时收房,青客要求他一月份搬走,没有任何赔偿,仅把剩余的房租和押金退还,退款流程从一月份走到了年后。

“合同里只写了如果租客违约,押金不退还,并没有写如果青客违约,后果如何。退款是退到一个叫青客宝的理财软件,从中提现又要花一段时间。”与周女士遭遇相同的租客不少,在他们看来,青客公寓在通过租金贷变相滞留租户押金。

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租客在网络上维权。

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网友们维权。

长租公寓行业中,青客公寓是目前唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业。在去年的爆雷潮中,租金贷引起众议,曾有租户因不知情以分期付之名签下了“贷款协议”。于租客而言,这增添了其与银行的征信风险,而长达26个月的租期,也增加了房屋中介潜在的爆仓危机。

还有租客认为,青客公寓的套路实为“陷阱”,房管员所言与合同条款不一,合同中并没有具体的退押时间。租房前,房管员称退房当天就可退押,让租客录制视频,然后在青客App上签电子合同,第一次交的房款基本为房管员代为转交房东。退房时,房管员先是承诺15日之内退押,后改口为20日,但依旧迟迟未见退款动作。

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押金退款迟迟未到账。(图源微博用户)

部分租客开始在网络上维权,甚至在走法律途径,并称青客公寓还存在诸多问题。例如,保洁差、客服只记录问题不解决问题、电费贵且账单不清晰、宽带不稳定且收费高、空气治理不过关。

爆料人余明称,保洁只打包垃圾,阿姨没经过培训,未配备专业清洁工具,经常十余天不打扫;租客看房时,房管员承诺报修在24小时内响应,而当租客有需求时,客服常打马虎眼;不少租客抱怨跑电,怀疑电表被动过手脚;房租不包含宽带费,每月额外收取80元,部分整租房源达150元/月,远高于市场价格。

此外,新房的空气治理,青客给供应商的价格远低于市场价,供应商难以提供有效服务。市场价约为30元/平方米,而青客给供应商的价格为15元/平方米,如此低价难以覆盖空气治理公司提供基本服务的成本。

一场租客与青客的对峙

青客公寓对上述问题向铅笔道做出了回应,对方称保洁为外包,是正规的供应商,不仅为青客提供服务,同时服务多家企业。“小保洁”保持公共区域环境卫生,每周2次,5~8分钟;“大保洁”每两周1次,15~20分钟,当周若有大保洁,则取消小保洁。保洁人员服务前后均会拍摄对比照片,若租客24小时内未做出评价,自动好评。

关于电费,官方表示有核算渠道,会将租户的抄表数与国家电网的数据进行匹配,并称帐单后置,当月电费下月10号才可查询。电费大致分为三类:集中式的项目由物业代收,部分区域为商业用电,每度电1.32元或1.5元;租客也可预交200元电费押金,每月由青客方根据租户人数拆分账单摊派;还有预充模式,青客方以上海市第三阶梯电费价格预收电款,每隔两月返还一次差价。

公关人员称,用户所称的“跑电”为杜撰。“我们规定不能使用燃气、煤气,所以租客只看到电费是300块,没想到每月本该付的100块燃气费没有付。网费一年2000多块是他们没算控制器和设备维护费用。我们给供应商的价格低,难道就能说明服务质量不好吗?”他表示,青客的空气治理肯定过关,对外出租的房源,全都通过检测,若甲醛超标,可立即退换。

但租客王先生,就因甲醛与租金贷问题,与青客打起了官司。王先生于去年10月起诉了青客公寓,今年3月底开庭。“青客很擅长玩弄规则,他们骗租户办理房租分期,内部也是这种说辞,否认这是贷款。”王先生称,租房时,房管员建议他办理VIP,房租可有所减免,但并未表示VIP需要办理房租贷款。

他按入住流程录制视频后,办理了网商银行的“贷款”,随后房管员给出二维码,他在支付宝上一次性预付了两年房租。王先生认为,全程通过青客App办理入住手续,房主与租客双方的信息并不对称,也没有其他附加文件作为凭证。

“把租金贷说成办理分期,偷换概念。”网商银行会一次性把两年房租直接打给青客,王先生每月需要给网商银行还贷,利息由青客支付。但这种“借贷”模式严重影响了办理分期付的租客,比如,两年内难再贷款买车、贷款买房。若提前退房,还需继续缴纳租金,可能因还不上余下的预付房款而影响征信。

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还有租客对“贷款”并不知情。

青客公寓前员工李林(化名)向铅笔道透露,此前有租客因未满18周岁,不能办理浦发银行的分期贷款,被扣除2个月押金。为快速签单,该房管员主动提出租房手续由其代办,租客提供了身份证号,但房管员并未详细告知该未成年人借贷条件及违约风险,当因年龄受限导致违约时,将责任归于租客。

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该未成年租客的自白书。

另有租客在微博评论称,青客以租客的名义申请贷款,吃亏的是租客。租客不能使用资金,也无法享有资金带来的收益,受益方实则为青客。其可利用客户的个人征信,一次性拿到租客两年的房款补充现金流,仅需支出少量利息,不用承担还贷风险。而租客还要直面青客卷款跑路、房东收回房屋的风险。该租客言称:“这不是创新的商业模式,是害人骗人的把戏。”

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李林称,青客诱导租客办理贷款。

青客公寓对此回应道,由于银监会规定中介方不能与客户签订分期贷款协议,签约时,他们会给每位租客播放告知视频,摄像头后期采集,确认租客最终以哪种方式付款。“我们有多种付款方式,付二、付三、付六、付十二、付二十四,一次性付得多价格会低些。付十二和付二十四由合作银行提供金融支持,是否选择分期由租客自己确认。”

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选择“付14押1”和”付26押 1”的会员,会出现申请分期的选项。

公关人员表示,分期付实则为多赢的方式,青客获取这部分资金的成本相对较低,其中的差额可在房价中让利给租客,目前合作的银行有建行、浦发和网商。但凡涉及租金贷,租客都与银行签约,青客不经手,自2016年11月29日起,租客都需录制视频,体现对合同内容知情。

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青客公寓提供的视频录制流程图。

对于租客退房却还需支付贷款的问题,青客方表示,这与银行规定的月度账单日期有关。青客与银行的结算周期相同,需在当月24日前结清,若在该日后退房,账单已在当月10日出具。因来不及解除,租客会继续将下一期的房款支付,只要提供凭证,青客方会以现金形式退还。

回到王先生与青客的纠纷案中,王先生因甲醛问题搬出租房,水电网均未使用。青客房管员称,因其水电网费账单没有支付,将按照合同流程解除合同,且所有押金扣除,进行清退。

铅笔道对此求证青客,其表示电费欠缴只会断电,绝不会清退。该租客疑从去年9月26日开始窃电,金额远超押金,故而清退。铅笔道再与王先生求证,对方表示并无偷电行为,“我人都不在还能偷电”。

这场租客与青客间的对峙,悬而未决。

被租金贷炸开的长租公寓

爆料人余明还透露,青客公寓融资数据作假,新一轮融资与去年4月获得摩根士丹利数千万美元C轮融资的数据相同,上轮根本没拿到钱,且滞留大量租客的押金不退。青客前二级部门业务负责人曾向他透露,青客拖欠供应商的款项,因装修费用过高,每套房子都处于亏损状态,以租金贷补现金流。

李林也向铅笔道表示,青客鼓励房管员让客户以租金贷分期付款,办理租金贷的房子可获提成420元,普通单子提成210元。他还称,青客房源在晚上10点后电费半价,但会以白天的价格计算,先通过低租金吸引租客,再以租金贷补现金流实现快速扩张,然后从电费、网费等方面赚取利润。

青客对此回应,该知情人士或许为去年12月因民事诉讼败诉的同行,由于不满判决终果,蓄意“报复”抹黑。“他在网上说青客的电表是改的,租金骗人,我们发起了名誉侵权诉讼,已经胜诉了。”铅笔道向余明求证,其表示自己虽为同行,并非青客方口中之人。

判决书判决结果显示,被告人需在判决生效10日之内,删除发布于新浪微博的侵权内容,连续30日刊登道歉声明,并赔偿青客方经济损失10万元、律师费4万元、公证费3000元。

青客公寓对融资作假予以否认,表示两轮融资金额相同、资方相同不足为奇,并称押金一定会退,延迟或因流程出现问题。“不挣钱他提供依据了吗?我们有安永德勤的审计报告,近两年都是盈利的。”公关人员否认拖欠供应商款项,并透露租金贷只是现金流的一部分,装修款来源绝大部分不是租金贷。余明对此反驳到,在长租公寓行业,没有一家公司在净利润层面盈利。

天眼查企业信息显示,青客公寓所属工商现有法律诉讼20条,开庭公告34条,纠纷频频。青客方则称,其已成为上海市消保委的联网单位,案件投诉的办结率为99.9%,大部分投诉通过消协认定后是无效投诉。

即便纠纷不断,在余明看来,长租公寓市场空间大、需求大、发展快,约有几万亿的规模。就拿美国市场来说,长租公寓行业中,市值百亿美金以上的上市公司有九到十家。对标国内,头部玩家尚且不多。“它原本是二房东做的生意,其实很赚钱,但很多长租公寓品牌,一旦规模化运营,就不赚钱了。”

人力成本、装修成本,都会密切影响长租公寓的生命周期。如若不能维持一个较高的入住率,实质上毛利会被吃掉。余明分析,长期来看,行业的利润率约在5%左右,毛利约30%,中间的成本费用其实会被控制,包括人力成本、资金成本和装修折旧费用等。未来能跑出来的公司,一定在精细化运营上下了功夫。

青客公寓的运营模式,他并不看好。“一间房就1000出头的客单价,装修成本特别高,还有一定的空置率,这样就导致它整个运营模型特别差,每一间房都是亏钱的。这是导致我觉得它整个资金链断裂的核心原因。”

也有租客认为,以青客的商业模型分析,每间房价格约1300元,成本900元,毛利400元,但装修费用2万元,意味着4年才能回本,再考虑20%的空置率,外加日常销售及杂费,盈利困难。

长租公寓为资金密集产业,企业若未能注入相应资本,往往易于以租金贷救急。寓见公寓、鼎家、GO窝公寓,皆因资金链断裂直面破产,但业内倚仗租金贷拓疆的局势仍未止步。央视曾于3月曝光了房地产中介小家联行跑路,租客被迫成为租金贷模式下的替罪羊。该模式俨然是长租公寓粗放式激烈竞争演变的结果。

有业内人士表示,长租公寓频现爆仓,不能仅归因为租金贷这枚“炸弹”。由于行业发展尚未成熟,企业若将重心放于抢占房源,只会徒增成本,以致房屋空置率高涨,租金贷随即引爆企业危机。当前的长租公寓多以分散式的轻资产模型运营,爆雷突显了众企业企图快跑的野心,实质上暴露了行业经营低效、融资困难等问题。

青客公寓创始人金光杰曾坦言,长租公寓是一个微利行业,12万间房是企业的盈亏平衡点。其回本的时间较长,短则5年,长则8~10年。仲量联行分析,当前租金的回报率不足2%,远低于融资成本。

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